امارگیر سایت
026-34490635
پرسش های متداول

املاک خشت کرج، سند پایدار از ریشه و اصالت خشت ماندگار


سوالات خود را مطرح کنید

سوالات خود را مطرح کنید

پاسخ به سؤالات متداول / پرسش و پاسخ

مجموعه ی خشت در پی آن است که از طریق پاسخگویی به سؤالات حقوقی، قراردادی، ملکی و ثبتی مخاطبان و مراجعان محترم، به تعامل پایدار با شما عزیزان بپردازد. نظرات و سؤالات شما مهمترین سرمایه ی ماست. ما برای وقت شما احترام قائلیم، بنابر این به دقت می شنویم، و به سرعت پاسخ می دهیم. پیشاپیش از اینکه با نظرات، پیشنهادات، انتقادات و سؤالات خود، ما را یاری می دهید تا خشت را استوارتر کنیم، سپاسگذاریم



پرسش های متداول

برای انجام هرگونه معامله ای بهتر است از مراجعه ذی صلاح و خبره در آن موضوع بهره برد. همانطور که هیچگاه مشاروه های پزشکی آنلاین نمی توانند جایگزین مراجعه حضوری به پزشک شوند، برای انجام معاملات ملکی نیز مراکز مخصوصی که به صورت قانونی مجوز انجام معاملات ملکی را دارا می باشند، می توانند بهترین و کاملترین خدمات را در این زمینه ارائه دهند. البته این بدان معنی نخواهد بود که اگر معامله ای در جایی غیر از این مراکز صورت پذیرد غیر قانونی و یا غیر قابل پیگیری است، بلکه بهتر است از این مراکز برای اطمینان از صحت معامله بهره برد. در واقع مراکز معاملات ملکی باید به عنوان کارشناسان معتمد دو طرف یعنی خریدار و فروشنده و یا مالک و مستأجر عمل نموده و ملک را کارشناسی کرده و با قیمت مناسب و شرایط مناسب مورد معامله قرار دهند.
مشاور املاک حتی اگر مشاوره را فقط برای یکی از طرفین انجام دهد، باید در نهایت صداقت طرفین معامله را از جزئیات معامله آگاه سازد. مشاور املاک نمی تواند به جای یکی از طرفین معامله قبض وجه یا پرداخت دین کند یا تعهدات آنان را به اجرا بگذارد مگر آنکه از سوی یکی از طرفین دارای اجازه باشد. مشاور املاک در برابر هر یک از طرفین معامله مسئول تقلب یا تقصیراتی است که انجام می دهد. همچنین مرکز معاملات ملکی مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به عنوان امانت به او داده می شود، مگر این که ثابت کند او نقشی در مفقود یا ضایع شدن آنها نداشته است. در هر صورت، مشاور معاملات ملکی، امین طرفین معامله است و به اصطلاح ید او ید امانی است و باید همانند امین با طرفین رفتار کند.
نکته مهم اینجاست که اگر معامله توسط مشاور انجام و نوشته ها و اسناد راجع به آن معامله بین طرفین و توسط او رد و بدل شود، در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده اند، او ضامن صحت و اعتبار امضاها است و اگر طرفین معامله یا یکی از آنها به اعتبار تعهد مرکز معاملات ملکی معامله کرده باشد، مرکز ضامن آن معامله است.
اگر شخص مشاور یا مرکز معاملات ملکی برخلاف وظیفه خود نسبت به کسی که به او مأموریت داده، به نفع طرف دیگر معامله اقدام کند یا وعده وجهی را قبول کند، به مجازات خیانت در امانت محکوم خواهد شد و استحقاق دریافت هیچ اجرتی را نخواهد داشت.
مرکز معاملات ملکی هنگامی استحقاق دریافت دستمزد را دارد که معامله با وساطت و راهنمایی او انجام شود و معامله قطعی باشد و اگر انجام معامله مشروط به شرطی باشد، پس از حصول و تحقق آن شرط مستحق اجرت خواهد بود. چنانچه معامله با رضایت طرفین یا به واسطه یکی از شرایط قانونی فسخ شود، مرکز معاملات ملکی حق دریافت اجرت را دارد مشروط به آنکه او عامل فسخ معامله نباشد.
هر مرکز معاملات ملکی باید دفتری داشته باشد و کلیه معاملاتی را که او انجام می دهد در آن ثبت شود. در این دفتر باید نام طرفین معامله، مالی که موضوع معامله است، نوع معامله، شرایط معامله، و این که تسلیم موضوع معامله فوری است یا دارای شرایط است، عوض مالی که باید پرداخت شود ( وجه نقد است چک است و … ) و امضای طرفین معامله آورده شود.
هر شخصی که بدون مجوز مبادرت به انجام مشاوره و وساطت در معاملات ملکی نماید، به حبس از شش ماه تا دو سال و نیز جزای نقدی محکوم خواهد شد و اگر معلوم شود عمل دلال بر خلاف مقررات مربوط به دلالی است مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی موقتاً محروم و پروانه او باطل می شود.
بنگاه های معاملات ملکی که از قدیم الایام یعنی از شروع دهه ی 1330 در پایتخت و کلان شهرهای ایران شروع به فعالیت نمودند و متأسفانه با وجود تغییرات عظیم اجتماعی، جمعیتی، فرهنگی و اقتصادی، ساختار و عملکرد این بنگاه ها در طی 70 سال تنها از لحاظ ظاهری تغییر پیدا کرده است. به عنوان مثال عنواه "بنگاه" تبدیل به "دفتر یا مرکز معاملات ملکی" شده و "دلال" ها امروزه به عنوان "مشاور" شناخته می شوند اما در عمل، تغییر محسوسی در این حوزه ی خدماتی بسیار مهم اتفاق نیفتاده است.
ما با کسب تجربه و با گذر از 70 دهه رکود و با تجمیع عناوین متنوع و متفاوت خدمات مربوط به املاک در یک مرکز واحد و تخصصی، برآنیم تا به حوزه ی خدمات املاک جانی تازه بدمیم. بر این مبنا، اگر یک ملک را به مثابه یک فرد در نظر بگیریم، همانگونه که تمامی نیازهای درمانی و بهداشتی یک فرد توسط یک پزشک عمومی برطرف نمی شود، انجام تمامی خدمات مربوط به املاک نیز از عهده ی یک فرد یا یک بنگاه خارج است و برای انجام این مهم، به مجموعه ای از تخصص ها نیاز است.
بر همین اساس، مجموعه ی خدمات املاک خشت در ابتدا به عنوان یک مرکز توسعه و پژوهش خدمات املاک تعریف شده و خدمات متفاوت و متنوع حوزه ی املاک را به صورت تخصصی و فوق تخصصی در یک سازمان واحد به مراجعین گرامی ارائه می نماید. همانگونه که هر فرد از بدو تولد تا زمان وفات به مراقبت های بهداشتی و درمانی نیاز دارد، ما در مرکز توسعه و پژوهش املاک خشت ماندگار، درصددیم در تمام مراحل حیاتی یک ملک از زمان جذب سرمایه گذار، مشاوره سرمایه گذاری، انتخاب پیمانکار، مشارکت در ساخت، و کسب مجوز ساخت، تا زمان نقشه کشی، پی ریزی، تأمین مصالح، شروع به ساخت، پیش فروش، تکمیل ساخت، اجاره، نوسازی، بازسازی، و در نهایت فروش، معاوضه، یا تهاتر، در تمامی حوزه های مذکور، خدمات جامع و تخصصی به سازندگان، سرمایه گذارن، فروشندگان، مستأجرین و خریداران ملک، ارائه دهیم و برآنیم تا با گسترش خدمات خود، دیگر ابعاد خدمات ملکی از قبیل بیمه، اعطای اعتبارات مالی، و خدمات نگهداری و مراقبت از ساختمان را نیز در آینده ی نزدیک به این مجموعه بیفزاییم.
ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.
در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.
تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز میباشد و هردوی آنها را شامل میشود.
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانه فردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.
به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میکنند و این باعث میشود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد شود حتما پیشنهاد میشود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود. گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می گردد.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
اجاره عقدی است که به‌ موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می‌شود و تبعا می‌تواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند.
باید در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به‌ وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌شود بنابر‌این نمی‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم‌ گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود، می‌تواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.
متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد.
دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است.
در دعوای تصرف عدوانی فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این‌ رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.
صورتمجلس تفكیكی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاك تهیه میشود.
این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذكر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنكه به مالكیت خصوصی واحدها بپردازد.
بدیهی است اگر كل ملك قبل از تفكیك متعلق به یك فرد بوده كل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملك دارای چند مالك مشاعی بوده مثلا سه مالك هر یك با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در اینصورت كل واحدها و قطعات تفكیك شده یك به یك با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالك خواهد بود. هیچیك از مالكین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیكه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالكین تنظیم شود.
در تعریف شهرداری می توان آن را سازمانی غیر دولتی و غیر انتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسؤولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به دست آورده تا به منظور ایجاد و اداره کردن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندیهای مشترک محلی فعالیت کند و هزینه خدماتی را که به آن واگذار گردیده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین سکنه شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم نماید.
شخصی که قصد وقف کردن مال خود را دارد واقف نامیده میشود که در قانون این شرایط عنوان شده است:
واقف باید اهلیت داشته باشد یعنی کسی می تواند مالش را وقف کند که تصرف کردن او در مال صحیح باشد چنین شخصی باید بالغ عاقل مختار و رشید باشد. بنابراین وقف کردن توسط شخص نابالغ دیوانه و یا کودک صحیح نیست.
واقف باید مالک مالی باشد که وقف می کند این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می شود.
قصد و رضا: وقف از روی قصد واختیار صحیح است واگر از روی اکراه باشد صحیح نیست.
یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:
نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد. سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.